房子缺陷!赔额程序和流程


人人都想要居者有其屋,但如果购屋后,发现碰上不负责任的发展商,购屋者可能面对各种不利问题或麻烦,如:发展商延迟竣工、房屋计划最终被搁置、迁入后一大堆问题等等。
却因经济能力有限,无法委任代表律师,又不知道该向谁求助。其实可以入禀房屋仲裁庭/购屋者仲裁庭(Tribunal for Homebuyer Claims)要求仲裁庭主持公道。

条件和重点:

1.控诉期~ 控诉申请在以下事项开始算起,少过12个月时间内提出:
•房屋竣工证书(CCC)或合格证书的发行日期。
•买卖协议(SPA)内所拟定的保修期(Defect Liability Period)的截止日期。根据1966年房屋发展商(控制及执照)法令,无论是高楼或有地住宅,房子缺陷保修期(Defect Liability Period)都是24个月(商务产业例外)。
•其中一方终止买卖协议的日期,而这终止情况在房屋竣工证书或合格证书发行日期前发生。

2.索赔额~ 每项控诉的索赔额不超过5万令吉,除非:
•索赔人同意放弃其余的赔款。
•发展商以书面同意愿意透过仲裁庭解决问题。

3.执照~ 发展商必须拥有执照
•如果发展商没有执照,这将属于刑事案或民事诉讼,无法透过这仲裁庭解决纠纷。

4.律师~ 不需要代表律师。

5.产业类型~ 必须是住宅产业。

6.权限以外~ 不可以听审以下类型的案件:
•收回土地(recovery of land),或土地权。
•与这些争论相关的案件:遗属授权、商誉、任何诉讼产(chose in action),或者任何商业机密或其他知识产权。
•因个人受伤或死亡所引起的事故。

提控与注册程序和流程:

1.索赔人必须提供以下资料和文件给仲裁庭:
•填妥的 Form 1
•索赔书(Statement of Claim)
•买卖协议(SPA)
•发展商所提供的移交空置管理权(Delivery of Vacant Possession)函件
•10令吉费用

2.呈交文件后,仲裁庭将在1个月半至2个月时间内,通知索赔人听审的日期,也会给予后者两份Form 1。届时,索赔人必须在少过14天时间内,将其中一份Form 1交给相关的发展商。
至于发展商,若有意提出反诉或辩护,则可以在接获索赔人的Form 1之后的14天内,呈交Form 2(4份)和10令吉费用予该仲裁庭。 之后,索赔人同样也可透过呈交Form 3和另10令吉费用,对发展商反诉提出辩护。

3.如果双方无法和解才开庭,仲裁庭会在听审第一天开始计算的60天内作出裁决,它也可能做出以下任何或超过一项裁决:
•退还购屋者或任何其他人士已支付款额。
•一方面必须遵守买卖协议。
•以金钱来赔偿任何损失。
•相关合约被全面或部分地修改或取消。
•任何方面必须承担成本。
•每年支付不超过8%的利息额,除非有关方面用意其他方式。
•驳回索赔和起诉。

仲裁庭所做出的所有裁决和商协解决结果:

1.是对各相关方面的最终判决。

2.都被视为推事法庭(Magistrate's Court)或地方法庭(Sessions Court)的庭令,仲裁庭秘书将呈交一份裁决复本给有司法权的法庭。

不遵守裁决,如果发展商不遵守裁决,索赔人(购屋者)可向房屋及地方政府部的执法部(Enforcement Division)投诉。

房屋及地方政府部调查后,会采取以下行动:

1.将有关的发展商列入黑名单。

2.对相关发展商采取法律行动,一旦房屋及地方政府部采取法律行动,案件会交由检控单位(prosecution),以刑事案方式来处理,而刑事处罚方式包括:
•罚款不少过5000令吉,但不超过1万令吉;或
•监禁不超过2年;或
•两者兼施
•如果是重犯,相关违反者将面对每日最高1000令吉的罚款。

相关法令:
1966年屋业发展(控制及执照)法令
Housing Development (Control and Licensing) Act 1966
Akta Pemajuan Perumahan (Kawalan dan Pelesenan) 1966
https://drive.google.com/file/d/178MqCLsQhndYL7VSGrl9LgIdjWXlWPn-/view?usp=sharing

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